Incendio e Scoppio
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Perché la banca può chiedere una copertura incendio e scoppio
Il mutuo è garantito dall’immobile. Se il fabbricato subisce un danno grave, la garanzia su cui la banca ha concesso il finanziamento perde valore: è da qui che nasce la richiesta di assicurarlo contro incendio e scoppio per la durata del mutuo.
Qui va tenuta ferma una distinzione che si perde spesso: non esiste un obbligo di legge che imponga di assicurare la casa per ottenere un mutuo. La Banca d’Italia lo scrive senza mezzi termini — «l’assicurazione non è obbligatoria» — ed è la banca che può richiederla nell’ambito del contratto di mutuo.
La differenza è pratica, non formale. Il perimetro di questa copertura non lo fissa una norma: lo definisce la condizione posta dalla banca, cioè i requisiti minimi che l’istituto dichiara nel contratto di mutuo. Ed è per questo che c’è qualcosa da scegliere — nei casi disciplinati puoi soddisfare quei requisiti con una soluzione reperita sul mercato, invece di quella proposta allo sportello.
Puoi scegliere la soluzione assicurativa sul mercato
Se la banca chiede una copertura, hai due strade: accettare quella che ti propone, oppure cercarne una sul mercato con livelli di protezione equivalenti. Sono le due strade che indica la Banca d’Italia, e la seconda non è una concessione: se la polizza che porti rispetta i requisiti richiesti, la banca deve accettarla senza modificare le condizioni del mutuo.
È un diritto scritto: la Legge Concorrenza del 2017 obbliga banche e intermediari finanziari ad accettare le polizze vita e danni che il cliente reperisce da sé, senza variare le condizioni offerte. IVASS ricorda anche che devono informarti di questo diritto e dichiararti le provvigioni che percepiscono sulla polizza collocata, in valore assoluto e in percentuale sul finanziamento.
E c’è un limite che vale a monte: il Codice del Consumo, all’articolo 21, comma 3-bis, considera scorretta «la pratica commerciale di una banca, di un istituto di credito o di un intermediario finanziario che, ai fini della stipula di un contratto di mutuo, obbliga il cliente alla sottoscrizione di una polizza assicurativa erogata dalla medesima banca, istituto o intermediario [...]».
Che cosa protegge una copertura incendio e scoppio
Il nome cita due eventi, ma il perimetro di questo tipo di copertura è più preciso: il danno materiale diretto al fabbricato provocato da un evento assicurato. È la ragione per cui interessa alla banca, ed è anche la ragione per cui protegge te, che quel debito lo stai pagando.
Fra i rischi che una soluzione di questo genere può essere chiamata a gestire ci sono l’incendio, lo scoppio e l’esplosione, il fulmine, e i danni che ne derivano direttamente al fabbricato. A seconda della soluzione possono essere previste estensioni coerenti con lo stesso rischio.
Che cosa sia effettivamente compreso, entro quali limiti e con quali esclusioni dipende dalla soluzione scelta e dalle sue condizioni contrattuali. Non è una formalità da rimandare alla firma: è precisamente il confronto che va fatto prima, ed è il lavoro per cui esiste un broker.
Fabbricato e contenuto non sono la stessa cosa
Il fabbricato è la struttura: muri, coperture, solai, impianti fissi, tutto ciò che è stabilmente incorporato nell’immobile. Il contenuto è quello che ci vive dentro: mobili, elettrodomestici, effetti personali.
La copertura che la banca chiede guarda al fabbricato, perché il fabbricato è la garanzia del mutuo. Questa distinzione spiega perché la richiesta della banca, da sola, lascia scoperto tutto un altro insieme di esigenze — quello che riguarda la casa come luogo in cui si abita, e non come immobile ipotecato.
Quanto assicurare
È la domanda su cui si sbaglia più spesso, perché in gioco ci sono tre numeri diversi che è facile confondere.
- L’importo del mutuo è quanto devi alla banca, e non dice nulla su quanto costerebbe rimettere in piedi l’immobile.
- Il valore di mercato dipende anche dalla zona, dalla domanda e dal terreno: misura una cosa diversa dal costo dei lavori, e a seconda dell’immobile può risultare più alto o più basso di quanto servirebbe a ricostruirlo.
- Il costo di ricostruzione è il parametro che riguarda il danno di cui stiamo parlando, ed è un terzo numero ancora, che dipende da come il fabbricato è fatto.
A questi si aggiungono le caratteristiche concrete dell’immobile: superficie comprese le pertinenze, anno e tipo di costruzione, impianti.
Confonderli ha una conseguenza concreta. Una somma più alta di quella coerente con il rischio fa pagare una protezione che non può servire; una somma insufficiente può incidere sull’indennizzo in caso di danno, secondo la forma assicurativa scelta e le condizioni applicabili. È per questo che superficie, caratteristiche del fabbricato e valore si analizzano prima di scegliere la soluzione, non dopo.
Esistono poi forme diverse di somma assicurata — per esempio a valore intero oppure a primo rischio — che non si equivalgono: cambiano il criterio con cui l’indennizzo viene calcolato, e quale sia adatta dipende dall’immobile e da ciò che la banca richiede. È uno degli aspetti da confrontare prima di scegliere, non un tecnicismo da rimandare alla firma.
È per questo che il modulo di contatto di questa pagina chiede la superficie e il valore della casa: non sono la somma da assicurare, sono i due dati minimi da cui si comincia a ragionare per determinarla.
Il vincolo a favore della banca
Il vincolo è l’annotazione con cui la copertura viene legata all’interesse della banca sul bene finanziato. Serve a questo: l’istituto ha concesso il mutuo contando su quell’immobile, e il vincolo gli assicura che il valore della garanzia non si perda insieme al fabbricato.
Gli effetti concreti, però, non sono sempre gli stessi. Chi riceve l’indennizzo e in quale misura, se e quando serve il benestare della banca, con quali modalità si liquida un danno: tutto questo dipende dalla clausola o dall’appendice che l’istituto richiede e che viene accettata nella copertura. Sono i punti da verificare sul caso concreto, non da dare per acquisiti.
Da qui discendono due verifiche pratiche. La prima è che la soluzione che scegli deve poter essere vincolata nella forma che la banca richiede. La seconda è che vale la pena guardare su quale importo il vincolo viene chiesto: capita che la banca lo chieda sull’importo del finanziamento, che è un numero diverso da quello che servirebbe a ricostruire l’immobile.
Surroga e trasferimento del mutuo
Con la surroga il mutuo si sposta a un’altra banca, ma l’immobile e il rischio restano gli stessi. La copertura che hai già, quindi, non decade automaticamente: quello che cambia è il soggetto a favore del quale è vincolata.
Le due cose da verificare sono la scadenza — la copertura deve arrivare oltre la data in cui il nuovo finanziamento viene erogato — e i requisiti minimi della nuova banca, che possono non coincidere con quelli della precedente. Sistemate quelle, di norma si procede al cambio del beneficiario del vincolo invece di stipulare una copertura nuova.
Estinzione anticipata e continuità della copertura
L’estinzione anticipata pesa soprattutto quando il premio è stato pagato in un’unica soluzione per tutta la durata: in quel caso hai versato in anticipo anche gli anni che non ti servono più. Se invece il premio è annuale, il problema non si pone allo stesso modo, quindi la prima cosa da guardare è come è stato pagato.
Per le coperture con premio unico connesse a mutui e finanziamenti, IVASS indica che in caso di estinzione anticipata o di trasferimento del mutuo la compagnia deve restituire il rateo di premio relativo al periodo residuo. In alternativa puoi chiedere che la copertura prosegua fino alla scadenza contrattuale, designando un nuovo beneficiario.
Un punto di precisione, perché è quello su cui nascono i malintesi: il rimborso riguarda il periodo non goduto, non l’intero premio versato. Il modo in cui l’importo si calcola, e le eventuali componenti o spese che restano dovute, seguono la disciplina applicabile e le condizioni della polizza: sono righe da leggere quando si sceglie la copertura, non quando si estingue il mutuo.
La seconda strada è meno ovvia della prima e vale la pena considerarla: il mutuo finisce, l’immobile resta, e con esso il rischio che la copertura stava gestendo.
Aspetti fiscali della copertura
La detrazione del 19% sui premi assicurativi riguarda categorie di rischio precise — fra queste il rischio di morte, l’invalidità permanente non inferiore al 5% e la non autosufficienza, come le descrive l’Agenzia delle Entrate — e la copertura dei danni al fabbricato da incendio e scoppio non è fra quelle.
Questo però non significa che ogni polizza collegata a un mutuo non sia detraibile: una temporanea caso morte, che spesso viene proposta proprio insieme al finanziamento, copre un rischio che rientra fra quelli agevolati, entro i limiti di spesa previsti dalla norma. Sono due coperture diverse, con due trattamenti diversi — e la stessa cosa vale dentro una soluzione sola, se comprende componenti che rispondono ad altri rischi.
Il trattamento fiscale dipende dalla natura della copertura e dalla normativa in vigore nell’anno d’imposta: prima di darlo per acquisito, va verificato componente per componente sul caso concreto.
Proteggere l’immobile anche senza mutuo
Il rischio non nasce con il finanziamento. Un incendio o uno scoppio possono danneggiare il fabbricato che sia ipotecato o no: la banca è il motivo per cui in molti se ne occupano la prima volta, non la ragione per cui il rischio esiste.
Senza mutuo cambia chi pone le condizioni. Non c’è un istituto che dichiari requisiti minimi da rispettare, e non c’è nessun vincolo da annotare a favore di terzi: la copertura non deve rispondere a un contratto di finanziamento. Restano le domande di merito, e restano tutte tue — che cosa proteggere, a quale valore, con quale perimetro di eventi.
Il lavoro, quindi, è lo stesso di cui parla il resto della pagina: si guarda l’immobile — com’è fatto, quanto costerebbe ricostruirlo, a quali eventi è esposto — e si confrontano sul mercato le soluzioni coerenti con quell’esigenza. È quello che Aurino Broker fa quando la banca c’è, con la differenza che il perimetro lo scegli tu invece di trovarlo scritto in un contratto di mutuo.
Il modulo in fondo a questa pagina è impostato sul caso del mutuo, perché è la richiesta con cui ci si arriva quasi sempre: puoi usarlo comunque, e allora scrivi nel campo «Messaggio» che sull’immobile non c’è un finanziamento. Basta una riga, e chi legge la tua richiesta parte da quello che serve a te invece che dai requisiti di una banca.
Come può aiutarti Aurino Broker
Un broker non vende il prodotto di una compagnia: analizza l’esigenza e cerca sul mercato la soluzione che le corrisponde. Su una copertura richiesta dalla banca questo lavoro ha un contenuto molto concreto.
Analisi dell’esigenza
Che immobile è, come è fatto, che cosa deve essere protetto e a quale valore: prima di guardare le soluzioni si guarda il rischio.
Lettura delle richieste della banca
Quando c’è un mutuo, i requisiti minimi e la forma del vincolo li stabilisce l’istituto: vanno letti prima, perché sono il perimetro dentro cui la soluzione deve stare.
Confronto delle soluzioni disponibili
Le soluzioni presenti sul mercato non sono equivalenti fra loro, e la differenza raramente sta nel prezzo soltanto.
Verifica di garanzie, limiti ed esclusioni
È la parte che si legge meno e che decide di più: che cosa è compreso, fino a quale importo, con quali franchigie e in quali casi la copertura non opera.
Costruzione della soluzione
Mettere insieme le due cose — quello che serve all’immobile e quello che chiede la banca — in una copertura sola, e spiegarti che cosa hai firmato.
Domande frequenti
Ho già assicurato la casa: quella copertura può bastare?
Può bastare, e va verificata invece che sostituita per abitudine. I punti da controllare sono se il perimetro comprende gli eventi che la banca richiede, se la somma assicurata è coerente con quanto l’istituto chiede di coprire, e se la copertura può essere vincolata a suo favore nella forma prevista. È una verifica che si fa sulle condizioni in essere, prima di parlare di una nuova soluzione.
Cosa succede alla copertura quando il mutuo arriva a scadenza?
Il vincolo a favore della banca esaurisce la sua funzione con l’estinzione del debito, ma il rischio sull’immobile no: la casa resta, e resta esposta agli stessi eventi. A quel punto la domanda non è più quella della banca, è la tua — se e come continuare a proteggere il fabbricato, ed eventualmente con quale perimetro più ampio. È un buon momento per rivedere la copertura invece di lasciarla scadere per inerzia.
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